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买铺返租赌KFS运营能力

日期：2007-5-27 来源：批发市场网原创编辑：李乐

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　　计算器的按键被敲击得“噼啪作响”，此时此刻，精明的投资客尚谦明正在计算着买下眼前的这个商铺，开发商能倒找给他多少钱，最终，他算出的答案是39.3万元。
　　这里是北京的某商街，“天上掉馅饼”的好事似乎正在这里上演：买商铺即返还三年租金，以便安全渡过“养铺期”——开发商（俗称KFS）的如此宣传口号无疑极具蛊惑性。不过，在尚谦明的一番精明计算之后，他决定对这个“天上掉馅饼”的机会，暂时保持清醒和谨慎，看看再说。
并非真金白银
　　单价10500元/平方米——这是开发商给予这个商铺的报价，如此计算，尚谦明要买下一套200平方米的商铺，正常情况下需要210万元人民币。“但销售人员告诉我，实际价格不能这么算，因为，他们现在推广一个‘买铺即返三年租金’的计划。”他告诉记者。
　　销售人员所言的这个计划，确切估算，尚谦明应该得到39.3万元的租金返还，但正当他觉得一个天上的馅饼快要掉到自己嘴里的时候，他被销售人员告知，这39.3万元并非是由开发商以现金直接支付，而是从购买商铺的总价中减除，这样，如果尚谦明确定买下这套200平方米的商铺，那么他应该交付的总房款为170.7万元。
　　记者了解到，这39.3万元的返还租金，是按照按1.82元/平方米·日的标准计算得出的。销售人员告诉尚谦明，如果确定购买，他将按照8534.4元/平方米签订认购书，即：售价10500元/平方米减去3年的租金1965.6元/平方米，等于合同签约价款8534.4元/平方米。
　　“之前我就知道，肯定不会有买商铺倒找钱的好事。”尚谦明对记者说，所以，尽管面对看起来不错的条件，他还是没有立即拍板买下这套商铺，他所担心的是像商场返券一样的“把戏”——把售价提高，然后再给予优惠。
　　故此，尚谦明目前所在做的最主要工作，便是考察该项目周边商铺项目一般的平均售价，以便自己对于价格有一个比较客观充分的认识。
“免费馅饼”成本
　　“他们（销售人员）告诉我，1.82元/平方米·日这个租金，是开发商根据他们和准备进驻的品牌商户商定的租金初步估算的，各行业有所不同，最后取了一个平均值。”尚谦明对记者说。
　　按照开发商的规划，在业主购买商铺之后，将按照13年的期限，与开发商签订代理经营、招商协议，由开发商统一进行经营，而最初三年的租金，则按照1.82元/平方米·日的标准，由开发商负担。
　　按照业内惯例，商铺经营的前三年，是租金最低、风险最大的三年，因此，如果开发商的如是方式，在不虚增商铺售价的前提下，理论上确实可以降低投资者的经营风险。不过，尚谦明却不只把问题看到这个程度，他关心的是，三年以后的租金和投资回报究竟能维持在一个什么水平。
　　“三年后商户是否接受我们投资者以1.82元为基础上调价的要求呢？一旦他们不能接受，或者开发商和这些商户没有谈妥，这时，3年已经过去，投资者的租金将由商户支付了，我感觉，这可能是其中的风险。”他向记者强调。
开发商的考验
　　记者了解到，目前北京商铺市场中，运用“售后返租金”这种工具的销售情况目前还颇为不错，但业内人士认为，对于开发商推出的这种模式，是否能真正的成功，至少还要等到“三年租约”之后。
　　“租金收益一般前三年最低，属于养商阶段，有些区域开街租金只有几毛钱，有的甚至免租期长达一年，目的是想把商户引进来经营，提升商铺的增值预期，”国美明天地产业务发展中心总监贾玉鹏也承认，这三年租约之内，开发商究竟能把商铺经营到什么水平，将是日后投资者能够享有多少投资回报的关键。
　　对于一些投资者对于“变相降价的疑惑”，他表示，这种投资工具与变相打折有着本质区别，一般商铺租金是跳点计算，阶梯式出租，前三年的租金最低，而此次返租金销售，以12~15年的平均租金返还给业主，为业主代养三年，培养商气。
　　“这意味着前三年开发商要培育出超出平均标准的商业氛围，后期我们才能从1.82元的标准上提价，这就是要赌开发商三年之间的运营能力。”尚谦明面对这样的局面，尽管有贾玉鹏的上述解释，还是决定看看再说。

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