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小心售后包租成过桥贷款

日期：2007-8-25 来源：批发市场网原创编辑：

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　　建设部的一纸声明令“售后包租”被推到风口浪尖。在商铺投资领域，“售后包租”的风险的确值得投资者注意。
　　根据统计，截至2005年底，北京市有商业项目273个，共计875万平方米。SOHO尚都、庄胜南馆、中关村E世界、锦绣大地物流港一期、中国红街等项目都在去年打着各自的招商旗号高调面市，仅此几个项目包租商业面积就近50万平方米。
　　而此前，产权商铺投资失败案例已经是屡见不鲜。巨库、第五大道等售后回租的商铺，均以失败告终。
风险一：资金链断裂
　　“这实际上就是一种变相的集资方式，弄不好就是非法集资。”一位长期从事商业地产开发的业内人士告诉记者。他的意思是，以售后包租吸引投资客在商铺正式竣工营业前购买，实质上是项目开发商变相套取“过桥贷款”。
　　在这样的模式下，一旦资金链断裂，投资者先期支付的资金将面临很大风险，最好的结果也只能依靠破产后的资产清算偿债进行。这无疑是投资客最不愿意看到的。
　　类似的情况在北京甚至全国也并不鲜见。此前，广州名汇广场就因资金链断裂拖欠支付工程款而被广州市建委吊销了相关资质。彼时，名汇广场就曾以40万元/平方米的炒铺价格而扬名整个广东，但也正因为此，名汇广场的物业没能悉数出售而成为开发商的心病，进而推出了包租服务，此举虽然解决了销售方面的难题，但最终由于资金运作原因，导致资金链断裂，从而导致该项目的投资者蒙受了沉重损失。
　　“目前法律对售后包租的约定并不细致，没有明确地将商业物业纳入其中。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。他表示，在国内，有近5万家房地产开发企业，其中很多都是小规模、自由资本少的企业，而国内的融资渠道又单一，即使经营得好也要3年~4年才会有现金流，所以不得不卖掉产权。在这样的背景下，包租成了最具魅力的卖点，但也为未来的风险埋下了伏笔。
风险二：权利关系复杂
　　仅仅在两年前，位于北京西南三环的碧溪家居广场还是北京最为走俏的投资型商铺，但现在却早已是明日黄花，众多投资者在这个项目上遭遇的滑铁卢，令人唏嘘不已。而围绕这个项目所引发的一系列诉讼，至今仍在进行。
　　碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，购买者的收益做担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第10年为原价的135%回购——“这是包租的一个变种。”前述业内人士告诉记者。
　　投资者看到的是，他们投资的这个商业物业已经竣工，不存在资金链断裂而烂尾的问题，然而，投资者们并不清楚，在2002年，碧溪家居广场就以大楼为抵押，向银行借款2.88亿元。碧溪在向投资者出售商铺时，隐瞒大楼被抵押的实情。实际上，众多投资者对该物业存在的复杂的债权债务关系并不知情。最终，由于银行执行资产偿贷，导致碧溪家居广场停止营业，从而使投资者利益蒙受损失。
　　在我国，由于不同行业的个人、企业征信体系并未健全，且并不共享。这就造成了投资者在商铺项目包租诱惑下，不细致考察项目的债权债务情况，就进行投资，这种风险甚至远甚于资金链断裂的风险。
风险三：包租承诺难兑现
　　即便前期资金链没有断裂，物业的权利关系也很清楚，但投资客还要面对另一大风险关口：经营情况，因为一旦商铺经营不善，即便有再高承诺的包租租金也无法兑现。
　　位于中关村地区的某综合商业物业在其销售时，一度炒出了18万元/平方米的天价，众多投资者纷纷抢购。在后期，为了解决一些投资客与开发商之间产生的纠纷，运营者在一定范围内推行了包租的方式，然而，在当时的情况下，经营上不完善已经令其难以兑现包租时给出的租金承诺。
　　“承诺无风险就绝对有风险。银行担保的作用并不大。”对于承诺高额回报包租的情况，北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤如是说。众所周知，国外的一些基金和REITS的投资回报一般在5%左右，而国内的很多项目在迎合投资者的逐利心，抛出了8%至11%甚至更高的回报率。至于自己是否有足够的经营能力实现这个承诺，开发商一种普遍的心态是“卖了再说”。
　　“只有极少数的开发商是从项目后期的统一管理角度出发的，市场上有很多项目连定位都是错误的，更谈不上经营管理，这种售后包租就是骗人，且不在少数。”一位商业地产的开发商向记者坦言。

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